2021.04.18
こんにちは、太郎です。
中古ワンルームマンション投資の営業マンは、こうやってきっかけを作ってます。
駅を「ぼ～っと！」歩いていると、20代の男性が、「新人研修で名刺交換の練習をさせていただいています！」とのこと。
聞くと、1日50名以上に声をかけ、最高で33枚の名刺交換ができたことがあるそうです。
「若いのにすごいな！」と思い、名刺交換をしました。
この先は、中古マンションの営業マンに変身です。
中古ワンルームマンション投資の良し悪しではなく、2時間の説明会で思ったことを紹介します。
プロフィール
40代のバツイチ＆子なしのさえないサラリーマン。
金融資産運用以外の副業にもチャレンジ。ただチャレンジするも、未だに収益0円。
一流大学の出身でもなく、お金持ちの家系でもなく、宝くじも当たっていない凡人。
今年の目標は、「入金力＋運用益（含み益込み）」で年間300万円増加させること！
中古ワンルームマンション販売の個別説明会に約2時間！
名刺を渡しているので、電話営業がかなりしつこいです。
ただ営業職の私は、「ガッツがあるな！」と思い1時間程度、説明を受けることにしました。
説明を受ける条件は、
- 買う気は、ないですよ！
- 個人情報を記入するアンケートは、答えません！
- 1時間経過後は、一方的に帰る権利が欲しい！
以上、3点をお伝えしています。
不動産業者は非常に立派なビルの一室でした。
対応してくれたのは、なんと代表取締役と私に声をかけた若者の2名です。
ただ「なんで代表取締役なのに社長じゃないんだろう？」との違和感。
説明が始まると、代表取締役の方が95％説明を担い、若者は雑用ばかり。
説明内容は
- 投資計画概要と節税
- 団体信用保険
- 家賃保証と老後の実物資産
- 何もしなくても毎月家賃が入ってくるシステム
以上、4点でした。
「投資計画概要」
投資なのに1年目から赤字。
説明では「赤字分は、総合課税で給料から控除されるため、損はしていません」とのこと。
なんで「赤字前提の投資」なのか、理解が出来ませんでした。
黒字を目指し、結果「赤字！」これは初期段階としては、仕方ないと思っています。
計画からして赤字って何なの？
黒字にするためのロードマップも示されませんでした。
「団体信用保険」
ローンの契約者が死亡した際に、それ以降の支払いが免除される制度です。
特約でがんの診断がでたら、それ以降のローンの支払いは不要だとのこと。
がんにかかって復帰された、芸能人一覧を見せられて、「買っていればお得だった」との主張。
購入したマンションの支払いがなくなり、自分のものになるんだから！
祖父と母をがんで亡くしている私は、「がん保険でいいじゃん」と思いました。
「家賃保証と老後の実物資産」
「保障」って言葉を使っていいのでしょうか？
保証する家賃の金額を不動産会社が決めるので、当初の設定家賃が10万円でも保証される金額が1万円になることもあり得ます。
上記の状態では、入居者がいれば毎月10万円の家賃収入で、入居者がいなければ、毎月1万円の家賃保証収入になります。
ローンの返済計画に大きなズレが発生します。
「老後の実物資産」としてのメリットはあるのでしょうか。
ローンの返済が終わる35年後の中古マンション。
建物は老朽化し、修繕も必要になります。
購入当初と同じ家賃収入は期待できないです。
「何もしなくても毎月家賃が入ってくるシステム」
入居者が常に居る状況であれば、確かに嘘はないです。
ただ、ワンルームマンションに35年間住み続けてくれる方は、ほとんど居ません。
また購入初年度と30年後で同じ家賃で入居してもらえるでしょうか？
築10年のマンションと築40年のマンションの家賃が同じなのも不自然です。
同じ家賃設定にするのであれば、修繕費が別途必要になります。
ただシュミレーションには、その費用は記入されていませんし、家賃も同じ額です。
入居者が入れ替える際の費用も一切記入がないです。
次の入居者募集費用や清掃費用はどうしましょう？
何もしなくて、家賃収入が入り続けることは、無いと思います。
一
中古ワンルームマンション購入したの？
購入しませんでした。
次回の説明のアポイントもありません。きっと営業電話も今後は無いと思います。
説明会の最後に代表取締役の方に、
「何回目の説明会で購入を決める方は、多いんですか？」と聞くと
「2.3回目で購入する方が80％」だそうです。
正直、驚きました。何を根拠に購入を決めているのか理解できませんでした。
ストック型のメイン口座
※入出金の予定のない資金口座
前月比100％です。
経済指標をみると、100％～106％なのでマーケットより下回る結果になりました。
しかし減っている訳ではないので、特別の対策をする予定はないです。
入金力勝負の楽天証券口座
※2020年11月より「入金力＋資産運用」で2025年末までに1,000万円を目指す口座です。
※この口座での取引は、すべてオープンにする予定です。ただし、投資は自己責任でお願いします。
現在の口座の状況です。
投資信託、個別株共に評価益を上げています。
投資信託の定期購入を継続させ、資産増加を狙います。
メイン口座と入金力勝負の楽天証券の合計資産で、安定して3,000万円を超えることが出来ています。
ただ株式中心の運用なので、マーケットが冷え込むと、1,000万円くらいのマイナスは覚悟しています。
プラスを最大化させ、マイナスを最小化させるために、今後も毎週1回は株価をチェックし状況を報告します。
最後に！
中古のマンション投資。流行っていますが、残念ながら理解できませんでした。
「割安な価格で、中古マンションを購入し、値上がりしたら売却するだけ。」のはずですが。この方法が分かりません！
最後まで、ありがとうございました。！
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